Przed transakcją · uzgodnienia stron
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – cena i terminy
Między uzgodnieniem ceny a podpisaniem aktu często upływa czas potrzebny na kredyt i dokumenty. Umowa przedwstępna pozwala dokładnie określić uzgodnioną cenę, termin transakcji i warunki jej zawarcia.
Co uzgodnić na piśmie
Oznaczenie nieruchomości
Adres, rodzaj prawa, powierzchnia, księga wieczysta i przynależności.
Cena i płatność
Pełna kwota zakupu, zadatek lub zaliczka, rachunki oraz źródła finansowania.
Terminy
Data aktu, termin uruchomienia środków i przekazania nieruchomości.
Warunki dodatkowe
Sposób postępowania w razie odmowy kredytu, braków w dokumentach lub niewykonania zobowiązań.
Sformułowania mają konsekwencje prawne. Prawnik od umów nieruchomości może ocenić zapisy o wpłatach i skutkach niedotrzymania terminu.
Zadatek nie jest zaliczką
Zadatek pełni szczególną funkcję określoną w Kodeksie cywilnym. Jeśli jedna ze stron nie wykona zobowiązania, druga może w przewidzianych prawem okolicznościach zatrzymać zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka nie wywołuje automatycznie takich samych skutków.
Przy dużych wpłatach sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może mieć istotne skutki dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony powinny rozumieć skutki wybranej formy.
Źródło: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1071, art. 390 i art. 394.
Czas na decyzję kredytową
Zgodnie z art. 14 ustawy o kredycie hipotecznym decyzja jest przekazywana dwudziestego pierwszego dnia od otrzymania wniosku, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie. Sam termin decyzji nie jest obietnicą wypłaty środków w tym samym dniu.
Przy zakupie na kredyt doradca hipoteczny może zestawić wymagania dokumentowe banków i wskazać, jakie czynności muszą poprzedzać wypłatę.
Źródło: Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 720, art. 14.
Cena po dodatkowych ustaleniach
Jeśli po podpisaniu umowy przedwstępnej strony uzgodnią nową cenę lub inne warunki płatności, należy je udokumentować odpowiednio do przyjętej formy i treści wcześniejszych ustaleń. Sprzeczne kwoty w dokumentach utrudniają rozliczenie transakcji.
W przypadku stwierdzenia usterek przed aktem trzeba rozstrzygnąć, czy sprzedający usuwa je przed wydaniem, czy kupujący przejmuje lokal po obniżeniu ceny.